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(本图来自网络，仅供参考)

房地产抵*，是抵*人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵*权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵*权人有权依法以抵*的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

1.可抵*的房地产。依抵*权理论，只有抵*人有处分权的可依法流通且具有独立交换价值的财产，方可成为抵*权客体。城市房地产管理法规定，以下两类房地产可以设定抵*权：

(1)依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权。这里所指的土地使用权，包括出让、划拨两种国有土地使用权。

(2)以出让方式取得的国有土地使用权。该类土地使用权在无地上房屋或地上房屋未建成时可单独成为抵*权客体，而划拨土地使用权则只能同地上房屋一同成为抵*权客体。

2.程序。设定房地产抵*时，抵*人和抵*权人应当签订书面抵*合同，当事人凭土地使用权证书、房屋所有权证书到不动产登记机关办理抵*登记。

3.划拨土地上房地产的抵*。以划拨方式取得的土地使用权不得单纯设定抵*，但如果该土地上有房产，以房产设定抵*时需同时抵*房屋所占用的划拨土地使用权。这时由于抵*人对土地无处分权，需按划拨土地使用权转让的规定，报有审批权的人民政府审批，同时由于抵*人对土地无完全收益权，故设定房地产抵*权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴的土地使用权出让金的款额后，抵*权人方可优先受偿。

4.新增地上物处置。房地产抵*合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵*财产。需要拍卖该抵*的房地产时，因新增房屋与抵*财产无法实际分割，可以依法将土地上新增的房屋与抵*财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵*权人无权优先受偿。